Simples Nacional para corretor de imóveis: Anexo III ou V, como abrir CNPJ
Corretor de imóveis pode optar pelo Simples Nacional, mas só abrindo empresa. O enquadramento certo, entre o Anexo III e o Anexo V, depende de uma conta que muda ano a ano: o Fator R.
Empresa sim, MEI não
Já respondemos em outro texto por que o corretor de imóveis não pode ser MEI: a corretagem é atividade regulamentada pelo CRECI, e o MEI foi desenhado para atividades sem exigência de registro em conselho profissional. Isso não fecha a porta do Simples Nacional para o corretor, só muda o formato: em vez de MEI, ele precisa abrir uma empresa, geralmente uma Sociedade Limitada Unipessoal (SLU) ou uma Ltda.
Uma vez com CNPJ aberto, a empresa pode fazer a opção pelo Simples Nacional junto à Receita Federal, e a atividade de corretagem cai em um de dois anexos da tabela: Anexo III ou Anexo V.
Anexo III ou Anexo V: o que decide
Quem decide o enquadramento não é o faturamento sozinho, é o Fator R: a proporção entre a folha de pagamento dos últimos 12 meses, já com encargos, e o faturamento bruto do mesmo período.
- Fator R igual ou maior que 28%. A empresa entra no Anexo III, com alíquotas menores.
- Fator R abaixo de 28%. A empresa cai no Anexo V, com alíquotas maiores.
Nos dois anexos, a alíquota efetiva varia de 6% a 17,42%, dependendo da faixa de faturamento em que a empresa se encontra dentro da tabela do Simples Nacional.
O Fator R na prática
O Fator R é uma conta simples: divide-se a folha de pagamento (com encargos) dos últimos 12 meses pelo faturamento bruto do mesmo período. O resultado, em percentual, é comparado com os 28%.
Um corretor que trabalha sozinho, sem funcionário registrado, tende a ter folha de pagamento baixa perto do faturamento, o que geralmente empurra o Fator R para baixo dos 28% e joga a empresa para o Anexo V. Se esse mesmo corretor contrata um assistente com carteira assinada, a folha sobe, o Fator R sobe junto, e a empresa pode migrar para o Anexo III, com alíquota menor sobre o mesmo faturamento.
É por isso que o Fator R não é um cálculo que se faz uma vez e esquece. Ele muda conforme a estrutura da empresa muda, e o enquadramento correto de um ano pode não ser o do ano seguinte.
Passo a passo para abrir a empresa
- Registrar a empresa. A SLU costuma ser a forma mais simples para quem atua sozinho, sem precisar de sócio.
- Definir o CNAE de corretagem. O código é 6821-8/01, específico para intermediação na compra, venda e aluguel de imóveis.
- Fazer a opção pelo Simples Nacional. A solicitação é feita junto à Receita Federal, geralmente logo após o registro da empresa.
- Formalizar o acompanhamento com um contador. Ele confere o Fator R periodicamente e ajusta o enquadramento entre Anexo III e Anexo V quando a proporção entre folha e faturamento mudar.
O CRECI continua exigido
Abrir empresa e optar pelo Simples Nacional resolve a parte tributária, não substitui o registro profissional. O CRECI segue obrigatório para exercer a corretagem, independente do regime tributário escolhido. A empresa emite nota fiscal e recolhe imposto; quem responde perante o conselho de classe continua sendo o corretor com registro ativo.
Onde isso entra no seu processo
O enquadramento tributário certo protege a margem em cada comissão recebida, mas quem sustenta o faturamento que alimenta essa conta é o processo de venda em si: quantas negociações estão em andamento, em que etapa cada uma está, e se nenhuma trava por documento parado ou follow-up esquecido. O Kit Operacional do Corretor organiza essa rotina etapa por etapa, para o faturamento que entra na conta do Fator R ser mais previsível de um mês para o outro.
Aviso. Este texto é orientação prática, não é consultoria tributária. Regras do Simples Nacional, Fator R e enquadramento de CNAE mudam por resolução; confirme sempre com um contador antes de abrir ou alterar uma empresa.