Quais são as 4 formas de usar o FGTS no financiamento imobiliário?

Dar entrada no financiamento, amortizar o saldo devedor para reduzir prazo ou parcela, usar até 80% do valor de até 12 prestações seguidas, ou quitar o saldo devedor total.

Quais os requisitos para usar o FGTS na compra de um imóvel?

Ter ao menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos, não ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação em qualquer cidade do país, e não ser proprietário de imóvel residencial concluído na cidade onde mora ou trabalha.

Financiamento

FGTS no financiamento imobiliário: o que mudou em 2026

O Conselho Monetário Nacional elevou o teto do Sistema Financeiro da Habitação para R$ 2,25 milhões, e o Conselho Curador do FGTS liberou o uso do fundo até esse novo limite. Na prática, o FGTS deixou de ser assunto só de imóvel popular e passou a valer também para médio e médio-alto padrão.

Calculadora, caneta e dinheiro sobre uma mesa

O que mudou

Até então, o teto do SFH era de R$ 1,5 milhão. A Resolução CMN nº 5.255, publicada em outubro de 2025, elevou esse limite para R$ 2,25 milhões, e em novembro do mesmo ano o Conselho Curador do FGTS liberou o uso do fundo para imóveis dentro do novo teto, valendo independentemente da data do contrato.

Isso importa porque o SFH também limita a taxa de juros do financiamento a no máximo 12% ao ano mais TR, teto que só se aplica a imóveis residenciais dentro do limite de valor. Com o teto mais alto, mais imóveis passam a competir por essa condição mais barata.

As 4 formas de usar o FGTS

Uso	Como funciona
Entrada	Abate o valor de entrada exigido no financiamento
Amortização do saldo	Reduz o prazo ou o valor da parcela restante
Pagamento de parcela	Cobre até 80% do valor de até 12 prestações seguidas
Quitação total	Liquida o saldo devedor inteiro, quando o valor acumulado permite

Os requisitos que costumam travar o cliente

3 anos de FGTS. Soma de todos os períodos trabalhados com carteira assinada, não precisa ser contínuo.
Nenhum outro financiamento ativo no SFH. Vale para qualquer cidade do país, não só onde o cliente mora hoje.
Não ser proprietário de imóvel residencial concluído na cidade onde mora ou trabalha.

Esse último ponto é o que mais gera confusão: o cliente pode ter imóvel em outra cidade e ainda assim ter direito ao FGTS na compra atual, desde que fora do município de residência ou trabalho.

Por que isso é assunto de qualificação, não só de fechamento

É comum o corretor só falar de FGTS na hora de montar a proposta. O problema é que o enquadramento nos 3 requisitos pode derrubar a viabilidade inteira do negócio, e descobrir isso tarde custa tempo de visita e de negociação que já foi investido.

A pergunta sobre tempo de FGTS e outros financiamentos ativos deveria entrar já na qualificação, junto com a simulação de crédito, para o corretor saber com que tipo de comprador está lidando desde o início.

É esse tipo de pergunta que o Checklist da Venda Imobiliária coloca na etapa de qualificação e simulação financeira, antes de qualquer visita ser marcada.

Fonte primária. Utilização do FGTS na Casa Própria, CAIXA, e Agência Brasil, sobre a liberação do FGTS até R$ 2,25 milhões.

Aviso. Regras de FGTS mudam por norma do Conselho Curador e podem ter particularidades por caso. Este texto é leitura de mercado para o corretor, a confirmação de elegibilidade é sempre feita pela Caixa.