Os documentos que travam a venda na reta final

Quase nenhuma venda cai por causa do preço. Cai porque um documento apareceu tarde, e aí já tem proposta aceita, cliente animado e prazo de banco correndo.

O erro de ordem

A maioria dos corretores pede a matrícula quando surge o interessado firme. Parece razoável, mas é aí que mora o problema, porque a essa altura você já anunciou, já mostrou, já criou expectativa nos dois lados. Se aparecer uma penhora ou um inventário em aberto, não tem conversa que salve o cronograma.

A ordem certa é o contrário. A matrícula vem na captação, antes de o imóvel entrar no ar. Custa pouco e evita anunciar algo que não pode ser vendido agora.

O que pedir do imóvel

• Matrícula atualizada. É o documento mais importante da venda. Ela conta a história inteira do imóvel, quem é o dono de verdade e o que pesa sobre ele. Validade aceita normalmente gira em torno de 30 dias, e o banco pode exigir prazo menor no financiamento.
• Certidão negativa de ônus. Costuma vir na própria matrícula, nas averbações. Você está procurando hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade e inventário.
• Certidão negativa de IPTU. Débito de IPTU acompanha o imóvel, não o antigo dono, então vira problema do comprador.
• Declaração de quitação de condomínio. Mesma lógica do IPTU, e é o síndico ou a administradora quem emite.
• Habite-se, quando fizer sentido. Imóvel novo ou reformado sem habite-se costuma travar financiamento.

O que pedir do vendedor

Aqui o objetivo é diferente. Você não está conferindo o imóvel, está conferindo se quem vende pode vender e se não existe dívida capaz de anular o negócio depois.

• Documento de identidade e CPF de todos os proprietários
• Certidão de estado civil, porque cônjuge normalmente precisa assinar
• Certidões de distribuição cível e trabalhista, para checar processo que possa alcançar o imóvel
• Comprovante de endereço

Se o imóvel estiver em inventário, o caminho muda inteiro e passa pelo juiz ou pelo tabelionato. Melhor descobrir isso na captação do que dois dias antes da escritura.

O que pedir do comprador

Se a compra for financiada, o banco vai pedir tudo isso de qualquer forma. Adiantar economiza semanas.

• Identidade, CPF e comprovante de endereço
• Comprovante de renda, que para autônomo costuma ser extrato bancário e declaração de imposto
• Certidão de estado civil
• Extrato do FGTS, quando for usar

A armadilha da validade

Este é o detalhe que mais atrasa assinatura. Certidão tem prazo, geralmente entre 30 e 90 dias, e o relógio começa a correr na emissão. Se você tirar tudo cedo demais e a negociação se arrastar, chega no cartório com documento vencido e precisa emitir de novo.

Por isso a regra prática é simples. Documento do imóvel na captação, documento das partes quando a proposta for aceita, e uma conferência de validade na semana anterior à assinatura.

Como não depender da memória

Nada disso é difícil. O que é difícil é lembrar de tudo em cinco negociações ao mesmo tempo, cada uma num estágio diferente. É exatamente aí que a venda morre, e não por falta de competência.

O Checklist da Venda Imobiliária transforma essa lista em pontos de verificação dentro da etapa Documentos, e mostra o que falta em cada negociação sem você precisar abrir pasta por pasta.

Aviso. Este texto é orientação prática de processo comercial, não é consultoria jurídica. Exigências variam por estado, cartório e banco. Em caso de dúvida sobre um imóvel específico, consulte um advogado.